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连锁酒店品牌或将涉足长租公寓市场

上海通茂大酒店:中国风景名胜协会赴山西五台山验收摄影基地 6月2日至4日,中国风景名胜协会厉色副秘书长、办公室主任熊明坤、中国摄影报方焕然副社长等一行专门赴山西五台山对该景区的摄 韩国著名网站DANAWA,9月例行针对韩国市场各个型号的MP3产品销售进行调研,还是iriver、SAMSUNG、Cowon、iPod几大品牌纷纷上榜。不过最引人注意的还是iriver,排在第一位置也是连续 。

    在竞争日趋激烈和盈利连年走低的背景下,国内的酒店集团纷纷在产品线上寻求扩张,意图发掘出新的盈利增长点。国内某些连锁酒店品牌正在考虑涉足长租公寓市场。

    在竞争日趋激烈和盈利连年走低的背景下,国内的酒店集团纷纷在产品线上寻求扩张,意图发掘出新的盈利增长点。不过,纵观各酒店集团业务扩张方向――产品线往中高端或低端的品牌延伸,但并未走出酒店的业务范畴。

    近日,国内某些连锁酒店品牌正在考虑涉足长租公寓市场,其中包括运营布丁酒店品牌的住友酒店集团。住友酒店副总裁章蔚向记者证实了此消息。不过,章蔚表示,布丁的长租公寓产品还处于产品的前期研发阶段,具体的产品形态不方便透露,但产品的人群定位针对的是布丁酒店原有的年轻客群。

    章蔚说:“我们的长租产品不过是为了满足我们的年轻客人不同的居住场景,当他外出旅行的时候住布丁酒店;当他在工作生活的城市时,就住布丁的公寓。”酒店与长租公寓虽然同属居住产品,但是两者运营模式相差甚远。布丁这个跨界,不可谓不大。

    长租酒店在国外被称作ExtendedStayLodging,最早起源于美国,他们为商务旅行者提供民居式的酒店公寓服务,房间内配备厨房和洗衣机。洲际酒店旗下的StaybridgeSuites、万豪酒店旗下的ResidenceInn、希尔顿酒店旗下的HomewoodSuites、凯悦酒店旗下的SummerfieldSuites等都是高端长租公寓的领先者。而在亚洲,新加坡的雅诗阁(Ascott)、辉盛(Fraser)则是这一市场的领导品牌,并在亚洲主要城市都有物业运营。

    而在国内长租公寓市场,上述的国际酒店品牌还几乎没有布局,北上广深的高端市场则基本被雅诗阁、辉盛阁所控制,而上海的优帕克、广州的私享家等品牌则在部分城市的中端市场占有一定的份额,它们同时涉足短住和长租领域,已在此领域耕耘近十年;但在低端市场,还未出现有影响力的品牌。不过,目前众多地产、金融资本通过投资创业公司正在涉足这个领域。

    租房市场痛点:资源错配

    刘翔于2012年初在成都创立优客逸家,为都市白领提供长租公寓产品。在这之前,他已经在旅游电商领域打滚了快十年。跨界的经历,使他做长租公寓的产品时参考了互联网的产品思维。优客逸家的发展速度也很快,据他透露,目前优客逸家在成都已拥有2000套房源,在武汉拥有近300套房源。

    刘翔认为,长租品牌公寓跟当年快捷连锁酒店萌发的大背景是一样的――市场需求特别旺盛,但市场供给特别紧缺。缺的不是房子,而是缺少有标准、有品牌、有附加服务,能更好满足都市白领需求的居住产品。

    “从供应端看,中国已经到了以房屋存量为主的后房产时代,全国的平均空置率接近30%。高空置率所产生的大量房源,主要都是流向租赁市场。但这些房屋相当部分是三房或三房以上的大户型。而在需求端,套房整租的租客不多,超过70%的租赁需求都是20~30岁人群,尤其是20~25岁,他们不需要那么大的居住面积,其收入水平也支付不起整套房的租金,他们的真正需求是合租或单间求租。”刘翔从这些数据得出一个结论是:这个市场存在着一个资源错配的问题,需求方不需要或者没能力租这种大户型整套房,但供给方却整套出租。

    刘翔所描述的这种房屋租赁市场的资源错配,在房价高企的一二线城市尤其突出,于是“二房东”应运而生,个人或部分房地产中介从房屋业主手上租下房源,然后以间为单位分租给年轻人。不过这种非标准化的产品使得房屋在新旧程度、装修风格、家具配置、价格合理等方面良莠不齐,更谈不上租赁服务和管理,并且各种纠纷更使房屋租赁成为最谈不上用户体验的市场。

    “长租在国内还是一个很初级的市场,没有什么大玩家,这对优客逸家是极好的机遇。”刘翔说。

    不过,刘翔认为进军长租市场还有一个前提,就是一个城市的租金水平要达到一定价位才能支撑租房品牌化,“除开成本差不多的装修费用,如果一个城市的租金水平很低,利润空间就低,标准化和品牌化的租房服务也就无从开展了。”

    长租背后的生意经

    在旅游行业多年的经验,也让刘翔在创办优客逸家的前期调查时,很自然拿长租产品与酒店产品做了一番对比,他发现,从成本和现金流的角度看,长租是一个远比短租或酒店好的生意:

    1、长租产品有非常好的现金流,财务杠杆很好。酒店短租顶多是个现金收入,但长租公寓有预收款(押金+房租),就可以用钱生钱滚动的方式来发展;

    2、与酒店的服务相比,长租公寓提供的是有限的、低频次的服务。房子出租以后,后续的服务并不是那么密集,也不需要每天去服务客户;

    3、长租产品分销的渠道成本也很低,酒店或短租公寓都需要频繁考虑销售问题,需要找分销渠道,而且分销费用高企(OTA的佣金率在15%~20%之间);

    “短租也好、酒店也好,产生的平效比(每平方米贡献的营收)看起来是很高的,但刨除了分销成本和运营成本后,长租和短租的产品净利润率是差不多的。”刘翔判断,在这种净利润差不多的情况下,长租有更好的财务杠杆,而且还是一个蓝海市场,相对而言短租公寓和酒店被替代性较强,竞争非常激烈。”

    广州私享家酒店管理公司联合创始人兼COO贾领刚也承认长租公寓是一个大蓝海市场,但他对这个生意的风险也有足够认识:“空置期是我们公寓运营商承担了风险,因为房源是包租形式,如果房子装修后还没租出去,依然要支付给业主租金”。

    最后拼的其实是系统的运营

    服务公寓市场存在两种业态,即集中式业态和分布式业态。在业内人看来,这两种业态其实是拥有截然不同的运营模式。

    集中式业态,即公寓运营商从大业主手中整栋包楼或者购买物业。据晟曜行服务公寓联合创始人全雳介绍,集中式业态的好处是公寓容易做到标准化,因为是在一栋楼内,可以实行酒店式的集中管理。目前能大规模采用这种集中式业态的只有雅诗阁和辉盛,雅诗阁的母公司是地产商凯德集团,整栋物业容易拿下,房源地段又好,所以它做的是月租在2万~3万区间的高端公寓市场。据环球旅讯了解,而国内的公寓社区大多采用的是分散式业态,只有北京自如友家、新派公寓在北京地区部分采用这种集中式业态。

    刘翔认为,做集中式业态的生意没有护城河,它比的是在城市的好地段拿到好价格的物业,背后讲的是关系。

    而分布式业态,即房源分布在城市的各个社区里,每个社区可能只有几套房源。

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